Para no perder la casa propia

Por Rubén Briceño** Experto en financiamiento habitacionalLas crisis hipotecarias son originadas frecuentemente por más de un factor y a su vez afectan a más de un sector. En el presente planteamiento no se tocan los orígenes o causas de estas crisis o sus aspectos integrales. Se trata más bien de plantear soluciones puntuales para el segmento afectado más sensible, más indefenso o menos protegido y cuya situación resulta más dramática: los propietarios-prestatarios cuya vivienda sería rematada por falta de pago e iniciarían con ello, incluso, una tragedia tanto personal como familiar. Los casos de dificultades en los pagos factibles de ser incluidos en este planteamiento se pueden dividir en dos grupos, de acuerdo con la modalidad de solución.Adecuación de cuotas y tratamiento especial de saldos insolutosEste esquema operaría para los prestatarios que tienen el propósito de conservar su actual vivienda pero cuyos ingresos son insuficientes para cubrir el íntegro de la cuota mensual, aunque sí pueden cubrir los importes de los intereses, seguros, administración y parte de la amortización establecida para cada cuota.En estos casos, los importes de las cuotas se adecuarían a los ingresos de los prestatarios y los importes de amortización de capital no cubiertos, se acumularían. Tan pronto como el prestatario tenga ingresos que le permitan cubrir el integro de la cuota original, el mecanismo aplicado dejaría de tener efecto (temporal o permanentemente). Incluso, y en la medida en que los mayores ingresos lo permitan, se producirían reducciones del acumulado de capital dejado de pagar mensualmente.De no producirse una mejora en los ingresos familiares regulares del prestatario, o suceder que éste no obtuviera un ingreso extraordinario que aplique al adeudo vencido, el íntegro del capital (vencido y no vencido) será cubierto indefectiblemente en la oportunidad de la primera transferencia que se produzca bajo cualquier modalidad (venta, permuta, donación, anticipo de legítima, herencia, etcétera). Ello puede ocurrir, incluso, antes del vencimiento del plazo establecido originalmente. Obviamente, los nuevos propietarios tienen en principio la opción de gestionar un préstamo hipotecario para adquirir el inmueble o tan sólo para cancelar el saldo del capital pendiente, según sea el caso.Sistema especial de permutasEste esquema operaría para los prestatarios que tienen el propósito de continuar contando con una vivienda propia así no sea la actual y cuyos ingresos son insuficientes para cubrir el íntegro de la cuota (tal como en el caso anterior), pero considerando también aquellos casos en que sus ingresos son insuficientes incluso para cubrir solamente los importes de los intereses, seguros y administración (mas no la amortización).En estos casos se plantea el establecimiento de un sistema de permuta, a través de un banco de inmuebles permutables creado para tales efectos. En él serían inscritos tanto los inmuebles de los prestatarios con ingresos insuficientes como los inmuebles de aquellos propietarios interesados en el sistema que deseen una vivienda mejor –o más grande, o mejor ubicada– que la que poseen actualmente y que cuentan con los recursos propios para ello o están calificados para la obtención del crédito hipotecario necesario. Este sistema será dotado de disposiciones y trámites, incluidos contratos tipo, que impliquen la reducción o exoneración de los tributos que correspondan, así como de los costos notariales y registrales y que simultáneamente otorguen seguridad y celeridad para ambas partes (las que realicen la permuta).El resultado de aplicar este sistema implicaría, en ambos casos, que los ingresos de las familias involucradas sean suficientes respecto a la nueva realidad. Eventualmente puede, incluso, representar que los prestatarios que tenían ingresos insuficientes reciban la nueva vivienda totalmente cancelada.ConsideracionesComplementariamente, correspondería que los estados (gobiernos), preferentemente con el concurso de las instituciones financieras nacionales involucradas y eventualmente multinacionales, constituyan un fondo que apoye el funcionamiento del sistema y quizá permita además otorgar mayor estabilidad a las cuotas mensuales, ello complementado con las disposiciones necesarias.El planteamiento integral implica en cierta forma un desprendimiento parcial del adeudo respecto al propietario-prestatario actual: se asigna al inmueble y a quien resulte propietario posteriormente. Una aplicación apropiada de la presente propuesta podría abarcar la generalidad de los casos señalados, implicando con ello una solución para los prestatarios así como para las instituciones financieras involucradas. De hecho, se utilizarían recursos proporcionalmente reducidos, no se aplicarían subsidios y se otorgarían beneficios colaterales a nivel de la economía en general.