Lo bueno, lo malo, lo feo y lo deseable

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Por Augusto Ortiz de Zevallos

Hay, según aprendimos del cine, lo bueno, lo malo y lo feo. Empecemos al revés, por lo feo y lo malo, para llegar a lo bueno y lo expectante.

Sobre lo feo

La inteligente película Dioses, recién estrenada, hace un retrato agudo y demoledor de cómo nuestra sociedad limeña de hoy “arquitecturiza” el mayor prestigio social. Y lo lee y retrata tanto para casas como para oficinas.

Las casas de Dioses (que son reales, no un set) están hechas para que en ellas no pase nada ni se hable de nada, ni se signifique nada, sino solamente se exhiba un pretendido bienestar evasor. No hay realidad, sino burbuja; no hay lugares, sino cápsulas; no hay paisaje, ciudad, barrio, calle, malecón ni arboleda. Ni siquiera playa. Insularidad, fugarse, verse en el espejo. Fuera, lejos, en ninguna parte.

En esa película de hoy también “actúan” como personaje las nuevas torres empresariales de oficinas de glamour, modelo A1, donde trabajan los dueños de casa de ese mundo estival. Y estas torres tampoco quieren aterrizar en la realidad sino que flotan relucientes y lustrosas.

Postales, íconos publicitarios, fetiches. Entonces, la mercancía ofrecida es evasión. La aspiración es despertenecer: mientras menos realidad, mejor. Aspirar al “Hola” –sección tercer mundo–, a ser ricos y famosos en la tele chicha.

Es una arquitectura de droga. Puede creerse que blanda, pero adictiva, obsesiva y escapista. Si así se ve y prefiere el mundo, qué diablos será el espacio público, qué importan lugares de encuentro, de nexo, de articulación. Y el urbanismo está ausente, es inexistente. No hay ciudad ni espacio urbano.

Según Dioses, vivimos –o queremos vivir– en la esquina de “Nowhere” con “What the hell”. Y los referentes más probables de ese sueño divino barato son suburbios cualesquiera de Miami con colores desteñidos de “ice-cream”. Sosos, sonsos.

Ese retrato cinematográfico fresco de lo “pituco”, aunque sea intuitivo en su lectura de los productos arquitectónicos que las supuestas elites de la ciudad fabrican, ve claves importantes. Y deja mucho que pensar sobre cuál puede ser la ciudad de hoy y cuál sería la de mañana si lo que más precio recibe en ella es esquivarla, huirle, quitarle el cuerpo. Pues no todos los clientes son la “China Tudela”, quien además ya tiene menos plata que los conciudadanos que ningunea. Porque en el mundo se aspira a lo contrario, a que la vida de afuera enriquezca la de adentro. No sólo en Barcelona, Berlín o París; también en Quito, Buenos Aires o Santiago el valor inmobiliario es la suma inteligente de un adentro y un afuera. Se pertenece, se disfruta, se aprovecha.

Cada vez más: en los viajes académicos para entender ciudades que hemos hecho con alumnos de posgrado (a Barcelona, Berlín, París, Amsterdam, Rotterdam…) se evidencia que el valor inmobiliario mayor y mejor es ser parte de algo perdurable, dinámico, vivo, sostenible y atractivo. Las antiguas periferias ya valen como centros, porque pertenecen. Y el mejor negocio inmobiliario es ofrecer la orilla de un mundo exterior animado o valioso. O sea, eso que no estamos construyendo.

Sobre lo nuevo

En contraparte a nuestro empacho de crema chantilly –que algunos pretenden que fuera un espacio de algún interés–, creo que ya hay hoy en nuestras ciudades alguna oferta interesante y alternativa, a veces muy creativa y con discernimiento inteligente en lo inmobiliario.

Entender en viviendaque no todo, ni siquiera la mayoría del mercado, es familias tradicionales. Que hay solteros y divorciados, que los jóvenes ya no viven con los rituales de antes, que la cocina no queda al fondo sino al centro. Y que las clases medias resucitan y las identidades cambian.

Asimismo, en centros comerciales, entender que la fealdad no es obligatoria y maltratar avenidas, tampoco. Que exhibir camiones y basuras frente al Zanjón, la Aviación o la Javier Prado es infame, que no hay que saturar esquinas, que las proporciones existen y se estudian, que copiar a otros es penoso y que los cholos se merecen lo mismo que los blancos. Y que los “conos” ya no son tales hace rato, y reclaman algo mucho mejor que los subproductos que reciben. Afirmación extensible a provincias, pues no basta traer la primera escalera mecánica para tomarse fotos y hacer galpones descomunales. El negocio mejora si hay calidad y pertinencia.

Por ello, al final de este 2008, parecería que no hay un riesgo inmediato de que el fenómeno inmobiliario (como ocurrió en crisis anteriores) se desinfle abruptamente en nuestros espacios urbanos. Y parece que para afrontar la crisis se apostará a la construcción. La pregunta, entonces, es de qué.

Por lo pronto, pensando en el 2009 se sabe que la ciudad de poca centralidad y mucha periferia está desapareciendo. En ese contexto, el escenario deseable es uno con más servicios cerca de la casa. Sin viajes tan pesados y largos para compras, colegios, servicios o recreación; viajes que en otras realidades no se harían. En ese aspecto, el mejoramiento económico otorga la capacidad de que se asimilen más servicios y haya que moverse menos. En realidad, el espacio de compras cotidiano podría ocurrir con poco consumo de transporte. Porque las soluciones al problema transporte son dos: una, la más trillada, es ordenarlo, y la otra es reducirle pasajeros inútiles. Puede que esta última esté más cercana.

Así, puede esperarse, cuanto menos, escenarios de mercadillos y calles vivas, con un continuo upgrading de eso. Antes la economía sólo pagaba el quiosco ambulatorio, y hoy no es utópico creer que el terminal pesquero de Villa María del Triunfo pueda ser un lugar maravilloso y agradable al visitante.

En la misma línea, malls con diseños bajados de Internet o copiados de Chile son desubicados. Si la constructora o la inmobiliaria convierten al proyecto en una mera ejecución de órdenes de variables simples antes que hacer la lectura adecuada de una ciudad, se va a quedar edificando lo que el mercado no pide. El mejor ejemplo es que hoy se descubrió que se podía ofrecer departamentos de US$14,000 porque el mercado pedía eso, y no los de US$30,000 que predominaban antes.

Asimismo, las oficinas van a acercarse a las casas de la gente. Ya empieza a pasar que se van hacia el este, que es donde está la mayor capacidad adquisitiva. Lo que alguna vez hizo el BCP hace equis años, hoy lo quisiera hacer cualquiera.

En este aspecto, del próximo año en adelante va a haber fuerzas de mercado encontradas. Por un lado, una demanda que seguirá exigiendo que la oferta se adapte a su medida; y por otro, un modelo inversionista rentista que busca el beneficio rápido, aunque en el largo plazo tenga que hacer la adaptación. La pregunta será cuántos se quedarán en el camino.

Sobre lo bueno

En realidad, no hay riesgo de que en el corto plazo se esfume el mercado para quienes sean desarrolladores de verdad y creadores, por tanto, de valor sostenible y verdadero (developers), pues el nuestro es un escenario en el que cualitativamente falta mucho por ofrecer. Y donde hacia atrás hay déficit para rato, y además hay nuevos actores y nuevas expectativas de identidad que en conjunto crean muchas oportunidades. Lima y el Perú abren espacios grandes que en países vecinos ya se cubrieron.

Sumemos a ello turismo, diversión, consumo y recreación. Basta ver el aeropuerto, donde hace no tantos años no llegaba ni se iba nadie de vacaciones, salvo pocos turistas extranjeros y que hoy rebosa, y, además, de peruanos. La calle está viva: lo que falta es espacio, fluidez, orden, estructura y capacidad de predicción.

Así, esto de que hay futuro será verdad en el 2009 para quien, entienda la(s) ciudad(es), pues Lima ya no es el Perú (y tampoco el Golf). Y en segundo lugar, para quien respete que la arquitectura es algo diferente de la peluquería, de la escenografía o de solamente escoger los nuevos papeles para envolver lo mismo. Esos rituales cosméticos llamados “nueva imagen corporativa” que tienen que volverse un valor y no una coartada. Pues para proponer algo interesante en la ciudad no basta disfrazar banalidades y maquillar gigantismos con las recetas de manual de bolsillo del Feng Shui (colores, curvas, balconcitos, piedra de mentira, madera de calcomanía…). La mona vestida de seda, mona se queda –y si es elefante, se nota más–.

Lo positivo de la crisis

La pregunta central, frecuentemente sin contestar ni afrontar, es qué se vende cuando se vende. La respuesta no es sólo decir tres veces “location”. En el Perú y Lima demasiadas veces se vende banalidad. Y eso vale poco.

La huachafería (la renovada también) sin duda consume, y mucho. Quizá es mayoritaria, pero su prestigio dura poco. En arquitectura –como en gastronomía, digamos–, la calidad, la creatividad, la pertinencia, la cultura, la elegancia cuentan. Y una vez desaparecidos los espejismos, sí harán perder fuertemente valor, pues se trataba de un sobreprecio ficticio. Pero esa inteligencia mejor de los problemas y las oportunidades no viene siendo parte de la burbuja inmobiliaria, que abunda en globos desinflables.

Por lo pronto, Lima va siendo otra. Ya no es más un centro con una inmensa periferia. Ya se trabaja, se educa, se consume y se vive en todas partes. Un Norky’s de Miraflores puede ser más feo que el de Villa El Salvador o Comas, y además es probablemente menos rentable. El problema es que la ciudad es varios rompecabezas juntos, sin manual de instrucciones. Y que ha crecido y engordado antes de estructurarse y de prepararse. No fluye, no se articula, colapsa y es disfuncional en tiempo y costos.

Por ejemplo, en el corto plazo va a ocurrir que al sur de Lima se recibirá una presión de 1 a 2 millones de personas, ya que se podrá acceder al agua desalinizada, que era la principal tara que frenaba la expansión hacia esa zona. Punta Negra, San Bartolo, hasta Mala serán lo que antes era San Antonio. La ciudad llegará allí, pero no en un proceso organizado.

Lima, que contiene el tercio del país y produce algo así como la mitad, no tiene ni la estructura política de competencias ni los recursos para gestionar bien eso que allí pasa. Hay 43 distritos en Lima, más los del Callao, cuya separación provincial y regional son los números pares e impares de la avenida Insurgentes. Cincuenta pañuelos para una sola marinera, que es resbalosa. Esa atomización hace que cada uno maneje el perímetro del problema y no de la solución.

Las grandes oportunidades

En la Costa Verde, donde desde hace poco soy el urbanista asesor para reformular sus paradigmas, ya hay un claro discurso y proyectos para tratarla prioritariamente como un gran espacio público y ya no más como lotes y negocios fragmentarios. Interrelacionar ciudad y playa, volver el litoral un espacio de encuentro y un generador de valor extendido y de calidad de vida.

Eso es parte de entender que se necesita una estrategia territorial para ganar y recuperar espacios, vinculando la ciudad de arriba con su litoral de abajo, lo que debe ser orquestado por el gobierno de la ciudad y no por revendedores de acantilados o rematadores de playas. La ley vigente se equivoca al entregar propiedad de laderas a distritos sedientos de caja chica, contradiciendo su tesis esencial de que se trata de un recurso estratégico metropolitano, de un espacio de todos. La Costa Verde de Lima es de 43 distritos y no de seis.

Como una de las principales tareas pendientes para el año que comienza, en ese espacio sería sano que haya sumas y no confrontaciones. Al gobierno central lo que le toca es no bombardearnos nuestro mar con desagües, y por fin así será. Ojalá el Ministerio del Ambiente ayude a que haya cooperación internacional (holandesa, por ejemplo) para poder programar y diseñar una expansión de playas y un reacomodo positivo de corrientes, que hoy se hace con satélites y computadoras. La Herradura antes, por la conformación de corrientes, recibía la arena que ahora pierde y es un pedregal. Un buen diseño de espigones en toda la bahía nos daría playa a todos, y ahora con aguas limpias. Si todo el litoral es valioso, toda la ciudad cercana también. Y no solamente los pocos negocios que lo frenan.

Otra tarea, ya iniciada y que tendría que afianzarse en el 2009, es recuperar, repoblar y reciclar el centro (hoy de bajísimo valor). Pero falta otra actitud en el INC, a veces obsesionado no se sabe si por la pureza de lo viejo o por la vejez de lo puro. Lo cual, por cierto, es absurdo y contraproducente en una ciudad cuya identidad desde siempre es cambiante y mixta. Es una actitud que conduce al colapso.

Y se necesita también articular la expansión citadina, especialmente hacia el sur antes mencionado, donde hay valor vía expectativas, pero también un desorden atomizado. Balnearios de una fila de casas separados del mundo por muros de Berlín, terrenos invadidos con el nombre de la segunda esposa de Fujimori, confusión de competencias, crecimiento vertical… Ésos ya no son balnearios sino suburbios, incertidumbre.

Para cerrar las perspectivas de corto plazo, este upgrading que ocurrió siempre como autoconstrucción hoy podría comenzar a ocurrir como un proceso organizado. Lo que se necesita es lo que se llama en inglés “partnership”, en francés “partenariat” y en castellano puede definirse como alianzas estratégicas. Converger, sumar, orquestar. Si no se hace todo ello, habrá más de lo que hay: lo residual, lo acumulativo. En resumen, es hora para verdaderos empresarios y desarrolladores y no para simples rentistas.