…El uso del suelo para vivienda social

por RONALD SÁNCHEZ CASTRO *
*Asesor técnico de la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi)

Según el último Censo Nacional llevado a cabo por el INEI en el 2007, en el Perú existiría un déficit habitacional del orden de 1’860,692 viviendas; se estima que el déficit cuantitativo es de 389,745 y 1’470,947 corresponden a un déficit cualitativo. La formación de nuevos hogares anuales en el territorio nacional es cercana a 95,000 familias, mientras que la producción anual de viviendas nuevas en el Perú es alrededor de 45,000 unidades, lo cual implica que se requeriría triplicar la producción anual de viviendas (unas 135,000 al año) para absorber el incremento de la demanda y mitigar el rezago actual durante los próximos 10 años.

La vivienda es una trascendental estrategia que tiene un importante impacto económico y es gran generadora de empleo. Asimismo ejerce un fuerte impacto social, ya que contribuye a la igualdad de oportunidades y a mitigar la pobreza. No se puede hablar de vivienda sin hablar del suelo, ya que la disponibilidad de éste y su óptima utilización para unidades de interés social determinan los niveles de producción de viviendas de calidad de bajo costo accesibles a familias de bajos recursos. Luego del crecimiento urbano desordenado y con ocupaciones informales en muchas ciudades de América Latina, se ha dificultado el ordenamiento territorial y la implementación de políticas habitacionales; hoy se busca utilizar el suelo con una adecuada planificación para así impulsar la gestación de ciudades sustentables.

1. Establecer la visión de ciudades sustentables

Una óptima planificación del suelo para vivienda social tiene por objetivo crear ciudades sustentables, y es preciso definir qué ciudades queremos para la población y para las futuras generaciones. Una ciudad sustentable es aquella que ofrece calidad de vida a sus habitantes: preserva el medio ambiente con viviendas dignas, con infraestructura adecuada incluidos agua potable, electrificación y alcantarillado, con áreas de comercio e industria que generen empleo digno, educación y salud, con zonas para deportes, recreación y actividades culturales y con promoción de la convivencia social.

Un ejemplo de visión de ciudades en América Latina es la experiencia de Curitiba, en Brasil, cuyo Plan Maestro de 1966 aún mantiene sus directrices iniciales y más bien se han consolidado en paralelo políticas urbanas con nuevos instrumentos urbanísticos para promover la participación ciudadana en planes complementarios, lo cual la convierte en una de las ciudades más ordenadas de la región. En este sentido, el uso óptimo del suelo para vivienda parte de una adecuada planificación a largo plazo, y se orienta a formar ciudades sustentables con proyectos intraurbanos (redensificación, rehabilitación, renovación urbana, etc.) o con proyectos periféricos para crear nuevos polos de desarrollo urbano.

2. Articular a los sectores público y privado

Planificación el suelo y las ciudades exige una política integral, con la participación activa y coordinada del Gobierno Central, de los gobiernos regionales, las municipalidades, la comunidad civil, los constructores, los desarrolladores, los inversionistas, los colegios profesionales, las universidades, entre otros. Al respecto, ya existen experiencias latinoamericanas exitosas con la articulación y participación de entes públicos y privados para crear ciudades sustentables con uso racional del suelo, como los desarrollos urbanos integrales sustentables (DUIS) en México y los macroproyectos de Colombia.

En el caso peruano hay importantes avances en materia habitacional, con la implementación de planes y programas nacionales para promover la participación privada por parte del Gobierno Central. Sin embargo, los gobiernos locales no tienen a cargo la planificación de las ciudades, y si la tienen, ella no armoniza con una estrategia nacional. Por ello resulta imperante que las municipalidades asuman su rol en el desarrollo urbano local, lo que implica planificar el uso y ordenamiento del territorio; identificar zonas potenciales para el desarrollo urbano, comercial e industrial; promocionar la inversión privada en infraestructura y habilitación; y construir viviendas, centros de salud y educación, vías y zonas de recreación y culturales, entre otros aspectos.

3. Generar reservas territoriales urbanas

La reserva de espacios territoriales para viviendas de interés social es una estrategia que permite evitar las especulaciones de los precios y las distorsiones que ellas generan en el mercado. También permite orientar los proyectos habitacionales para familias de bajos niveles socioeconómicos, así como evitar las ocupaciones ilegales de terrenos, para brindar oportunidades de inversión sectoriales con una mejor planificación del uso del suelo.

Según estimaciones de Capeco, para atender la demanda de viviendas de los próximos 20 años se requerirían más de 15,000 ha de suelo para vivienda; a ellas también hay que dotarlas de infraestructura necesaria que permita edificar viviendas sociales de calidad. La reserva de tierra puede darse a nivel nacional o local, como el caso de Metrovivienda de Bogotá: un banco de tierra que ha permitido el uso racional del suelo, el control de precios, la financiación de obras de urbanismo, el aprovechamiento de suelo en usos públicos (áreas verdes, vías y alamedas), la mejora de áreas de viviendas, entre otros temas. En el Perú, y específicamente en Lima, se podría impulsar la actividad municipal en la gestión del suelo y su habilitación, y dirigirla al desarrollo de proyectos y megaproyectos de vivienda social a través de Emilima, cuya actividad en el sector, hasta ahora, ha sido muy limitada.

En el Perú han sido importantes los concursos públicos de terrenos estatales para desarrollar megaproyectos de vivienda. Sin embargo, la disponibilidad de suelo urbanizado es cada vez menor, por lo cual es conveniente que desde el Gobierno Central y los gobiernos locales se incentive la participación de los fondos de inversión inmobiliarios, que tienen la capacidad de asociarse con desarrolladores y constructores, adquirir grandes extensiones de terrenos periféricos, habilitarlos y construir grandes proyectos de viviendas sustentables.

4. Simplificar la parte administrativa

Es imprescindible reducir los trámites, de modo de preservar y garantizar la adecuada evaluación y viabilidad técnica, financiera, ambiental y social de los proyectos urbanos y habitacionales. El Doing Business 2011 destaca los avances en la concesión de permisos de construcción en Colombia, México, Paraguay y el Perú. Sin embargo, mientras que en Colombia y México se tienen 10 y 11 procedimientos para obtener permisos, respectivamente, en el Perú habría 19. En tanto, si en Colombia y México el plazo del trámite de los permisos es de 50 y 105 días, respectivamente, en el Perú es de 188.

Si bien se destacan avances del Perú en reformas administrativas, como la Ley 29090, la cual debe implementarse plenamente, es preciso mejorar aún más los procedimientos y plazos de evaluación y verificación. Debe promoverse también el mayor uso de herramientas electrónicas y plataformas informáticas que faciliten los procesos en diversas instancias, sea en los municipios, Registros Públicos, el Instituto Nacional de Cultura o Defensa Civil, entre otros.

5. Dar incentivos a la oferta y la demanda

Es importante, por último, que existan incentivos para invertir en la formación de ciudades sustentables, sean ellos tributarios, de garantías, de asistencia técnica, financiamiento, etc. El hecho es que deben darse en la elaboración de estudios y proyectos, la adquisición de terrenos, la habilitación urbana, la construcción de viviendas y la comercialización. Asimismo deben incentivarse la sustentabilidad y la innovación arquitectónica y constructiva. Por el lado de la demanda, en tanto, los incentivos deben dirigirse a mejorar la capacidad adquisitiva y facilitar el acceso a viviendas a familias de menores recursos.

En el Perú se han dado importantes incentivos a la oferta y demanda. Hay un buen panorama para la inversión, que se acompaña de los programas de créditos y subsidios del gobierno, los cuales también podrían ampliarse con incentivos adicionales a la certificación de viviendas sustentables y a la certificación a la innovación en diseños arquitectónicos y sistemas constructivos. De otro lado, cabría promover la inversión y el financiamiento de grandes ciudades sustentables con esquemas de garantías del Estado; también fomentar la reducción de las tasas de interés de créditos hipotecarios, con más fuentes de financiamiento, como el mercado de secundario, y además incentivar la cultura del ahorro. Es preciso garantizar la continuidad de los incentivos mientras sean necesarios, y deben también ser retirados gradualmente en la medida en que se vaya alcanzando las metas de los planes habitacionales.